[땅집고] 코로나 팬데믹을 거치면서 가장 크게 성장한 부동산 섹터 중 하나가 물류 부동산이다. 코로나19로 인한 비대면 소비의 성장과 함께 물류센터를 찾는 수요가 급격히 증가했다. 물류 배송을 담당하는 3PL(3자 물류) 업체의 매출액을 살펴보면, 코로나가 시작된 2020년에 견주어 2021년 매출액이 24% 이상 증가한 것을 확인할 수 있다.
3PL은 물류 부문의 전부 또는 일부를 물류전문업체에 아웃소싱하는 것을 의미한다. 매출 성장과 함께 물류 기업들은 물류센터 시설 확보에 적극적인 투자를 했고, 이는 물류센터가 주요한 부동산 투자 섹터 중 하나로 성장하는 발판이 됐다.
쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올 상반기 기준 수도권에서 거래된 연면적 1만6500스퀘어미터(sqm) 이상의 물류센터는 총 23개로, 거래 규모는 3조1000억원을 기록했다. 주목할 만한 점은 상반기 거래 중 절반에 가까이가 복합 물류센터라는 것이다. 상반기 거래 중 가장 큰 거래금액을 기록한 남사 물류센터의 경우 CJ대한통운이 3560억원에 매입했다. 이 역시 상∙저온을 함께 갖춘 복합 물류센터였다.
일반적으로 물류센터는 내부 온도에 따라 크게 상온, 저온, 그리고 혼합(상∙저온 복합)으로 분류할 수 있다. 저온 시설의 경우 상온보다 30% 높은 공사비를 투입하지만, 50% 높은 임대료 수익을 기대할 수 있어 최근 단기간에 공급이 활발하게 이뤄지고 있다.
이 중 물류업계의 수요는 상온 시설이 우위를 점하고 있다. 상온 시설의 공실 해소 기간이 저온 시설에 비해 짧은 편이다. 복합 물류센터는 상온의 견고한 수요와 함께 저온의 높은 수익성을 동시에 갖추고 있어서 복합 물류센터가 투자시장에서 강점을 보인다.
최근 들어 물류센터 거래가 증가하면서 물류센터 거래 트렌드도 바뀌고 있다. 물류센터가 준공하기 전 매입해 소유권을 이전하는 ‘선매입’ 형태의 거래가 4건 포착됐다. 일반적으로 건축물의 준공 후 소유권을 이전하는 것이 일반적이나, 코로나 이후에 높은 수요를 보이는 좋은 입지에 위치한 물류센터의 경우 준공 전 선매입을 통한 거래가 과거보다 증가하는 점을 주목해야 한다.
올해 6월을 기준으로 인허가를 완료한 수도권 물류센터 연면적은 약 1900만 sqm로, 이 중 약 53% 정도인 약 1000만 sqm가 현재 착공에 들어간 상황이다. 향후 남부권, 동부권, 서부권을 중심으로 약 1800만 sqm의 신규 물류센터 공급이 예정돼 있다. 최근 인플레이션으로 인한 공사비 인상, 안전 관련 규제 강화 등으로 인해 일부 지역에서의 물류센터 건설 지연이 야기되고 있다.
최근 부동산 투자시장에서 부정적인 요인은 바로 급격한 금리인상을 들 수 있다. 최근 미국 연준에서는 3연속 자이언트스텝(한번에 0.75%P 기준금리 인상) 인상을 발표했으며, 이에 따라 한국은행 역시 기준금리를 인상했다. 향후 물류센터 투자에 관심이 있다면, 이러한 상황들을 고려해 효율적인 배송을 위한 주거 지역의 접근성뿐만 아니라 임차 수요 등 지역적 적합성 측면을 충분히 검토해야 한다. /글=정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치팀장, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com